Asesoramiento al Comprador

 ¿Qué información  debo obtener para realizar una compra segura?

El vendedor o promotor de la vivienda están obligados legalmente a suministrar información de la vivienda obligados por la publicidad que realizan.

Los promotores deben suministrar:

  • El nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
  • Los planos con todos los detalles de la vivienda a comprar.
  • Los datos del Registro de la Propiedad.
  • El seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre).
  • Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
  • Los Estatutos de la Comunidad.
  • El precio total de venta y forma de pago.
  • Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
  • Pagos de comunidad de propietarios
  • Si la vivienda tiene algún pleito pendiente
  • Que el comprador  no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor
  • Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
  • El comprador podrá elegir  notario.
  • El vendedor debe suministrar la siguiente documentación: cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, información registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superficie y distribución de la vivienda.

Los vendedores particulares debes suministrar:

  • Información registral de la propiedad del vendedor o transmitente.
  • El recibo de haber pagado la última anualidad del IBI.
  • Estar al corriente de los pagos de la comunidad.
  • Una copia de los estatutos de la comunidad.

 ¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?

Anticipo del pago mediante las arras o señal.

En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.

Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.

Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes.

 Impuestos gravan la compraventa de la vivienda

Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).

a) En el caso de compra a un promotor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 8%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 18%, o el que corresponda por modificación presupuestaria.

Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas – País Vasco y Navarra -). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.

En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5%, y el 0,5% de acto jurídico documentado.

b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Cataluña y Madrid), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La liquidación de este impuesto se podrá realizar por las mismas vías antes señaladas.